Перспективы рынка элитной недвижимости Египта туманны.

Развитие строительства элитного жилья на пустынных окраинах Каира (Cairo) и на пляжных курортах Красного моря стало одним из наиболее очевидных результатов активного роста экономики Египта (Egypt) за последние три года.

Богатые египтяне переселяются в обособленные жилые зоны на восточной и западной окраинах Каира. Здесь в больших домах с садами и бассейнами они могут наслаждаться расслабленным образом жизни тихого пригорода. Новые престижные кварталы - небо и земля по сравнению с тесными квартирами посреди шумного, задыхающегося от переизбытка транспорта города, где всего лишь пару лет назад богатые и бедные жили бок о бок.

Экономический рост, достигший 7% за три года, и увеличение доходов обеспеченных классов подстегнули спрос на качественное жилье, на который тут же откликнулись застройщики. Цены на недвижимость Египта взлетели.

Однако сейчас, когда рост экономики замедляется, и по предсказаниям экспертов, не превысит 4%, перспективы местного рынка недвижимости, и в особенности элитных проектов, не так радужны.

“Сомневаться не приходится, наступили тяжелые времена”, - говорит Хассан Аллам (Hassan Allam), директор по эксплуатации в строительной компании Hassan Allam Sons Construction Company, которой принадлежат несколько строительных проектов в Каире и на побережье Красного моря.

“Падение спроса значительно, и источники финансирования существенно сократились”.

Однако, г-н Аллам и другие отмечают, что, хотя продажи элитной недвижимости падают, в Египте по-прежнему существует высокий спрос на жилье для потребителей с низким и средним уровнем дохода, который составляет порядка 275 000 - 350 000 жилых объектов ежегодно.

По данным свежего исследования инвестиционного банка EFG-Hermes, менее всего ощутят сокращение объемов продаж компании, которые ориентированы на потребителя со средним достатком. Дело в том, что этот сектор рынка не испытывает такого же переизбытка предложения, как рынок элитной недвижимости. Банк аргументирует свое утверждение тем, что большинство покупателей, приобретающих собственность, чаще используют для этого собственные сбережения или постоянный доход, нежели продажу активов, таких как другая недвижимость, акции фондовых рынков или частный акционерный капитал.

Специалисты EFG-Hermes ожидают, что спекулятивная скупка пойдет на убыль, а также снизится спрос со стороны египтян, работающих в богатых нефтью странах Персидского залива, которые переживают не лучшие времена в результате мирового экономического кризиса.

“Что касается элитной недвижимости, мне кажется, этот рынок станет более зрелым”, - комментирует г-н Аллам. “Больше не повторится ситуация, когда цены прошибали потолок буквально каждый день. Такой рост не соответствовал реальному положению вещей. Тем не менее, спрос на элитку по-прежнему существует”.

“Раньше покупатели могли приобретать вплоть до шести домов сразу: одни для проживания, другие для инвестирования. Сомневаюсь, что это повториться вновь. Теперь недвижимость будут приобретать только для собственного использования”.

Тем не менее, эксперты считают, что спад активности на рынке не обязательно повлечет за собой резкое снижение цен. Возможно незначительное снижение стоимости самых дорогих объектов жилой недвижимости, но в целом цены останутся на прежнем уровне.

“Застройщики предпочтут выждать”, - комментирует Патрик Гафни (Patrick Gaffney), аналитик рынка недвижимости в EFG-Hermes. “Дело в том, что они продали недвижимости на миллиарды фунтов и, если теперь начнут снижать цены, то у тех, кто уже заплатил, может возникнуть обоснованное желание разорвать контракт”.

Г-н Гафни считает, что, чем снижать цены, застройщики скорей предложат своим уже состоявшимся клиентам более привлекательные условия оплаты, а новым - недвижимость меньшей площади, чья стоимость будет ниже даже при том, что цена за квадратный метр не изменится.

Эксперт также отмечает, что большинство крупных застройщиков, таких как Palm Hills, TMG и SODIC, начинают продажи еще до того, как начинается строительство. Таким образом, “они просто не будут строить те дома, которые не смогли продать”.

По словам г-на Гафни, египтянин всегда предпочтет придержать недвижимость и отказаться от продажи, если цена покажется ему слишком низкой. На местном рынке, где ипотека не пользуется особой популярностью, большинство собственников приобретают недвижимость за наличные, а не с помощью кредита.

Что касается рынка коммерческой недвижимости, в краткосрочной перспективе здесь также ожидается спад активности. Однако г-н Гафни считает, что серьезная нехватка качественных помещений для торговли и под офисы в Египте дает все основания надеяться на подъем рынка в будущем.

Похоже, схожие ожидания и у группы компаний Al-Futtaim Group Real Estate, которая занимается возведением Cairo Festival City, нового мега-проекта площадью 3 миллиона квадратных метров на западной окраине столицы Египта. Компания только что объявила о своем намерении в этому году инвестировать в в инфраструктуру около $180 млн.

“Мы не планируем распродавать весь проект”, - сообщает Мохамед Аль Микави (Mohammed El Mikawi), главный управляющий менеджер группы компаний в Египте. “У нас в собственности останется значительная часть комплекса. Мы рассчитываем сдать в аренду помещения молла, автомобильные шоу-румы, офисные здания и школу. Действительно, сейчас не то время, когда легко заключаются крупные инвестиционные сделки. Однако, если говорить об аренде, здесь решения принимаются гораздо быстрее”.

Г-н Микави также отметил, что низкая стоимость строительства в связи с кризисом - хорошая возможность. Это еще одна причина, почему Al Futtaim не хочет откладывать проект в долгий ящик.

Источник: Egypt’s real estate market loses its fizz