мировой кризис затронет большинство секторов рынка недвижимости Индонезии

Ситуация на рынке

Экономические показатели в Индонезии (Indonesia) остаются низкими. С начала третьего квартала 2008 рупия упала более чем на 14%. Индонезийский фондовый индекс Jakarta Composite Index опустился на 1 355 пунктов в октябре, а инфляция выросла до 11% к концу декабря.

Отличные показатели объемов экспорта помогли экономике Индонезии продолжить свой рост, который составил 6,2% относительно прошлого года, что вполне согласуется с планами правительства.

Все же можно предположить, что усугубившийся мировой финансовый кризис затронет большинство секторов рынка недвижимости, несмотря на правительственные меры.

В Джакарте (Jakarta) спрос на рынке кондоминиумов оставался относительно стабильным. Так, в четвертом квартале 2008 были заключены сделки по 1 900 объектам, а в целом за год - 9 600. Основной спрос пришелся на недавно запущенные проекты, предлагающие жилье в ценовой категории от 200 до 500 млн. рупий в Центральной деловой зоне (CBD) и в нескольких минутах от основных транспортных узлов.

Высокий уровень процентных ставок по ипотеке и усилившаяся конкуренция обусловили сокращение числа сделок в районах CBD, Западной и Южной Джакарты.

В предыдущем квартале был также зафиксирован легкий спад уровня заполняемости сдаваемых в аренду апартаментов: он составил 69,7%. И только сектор квартир с обслуживанием показал более высокий уровень заполняемости по сравнению с тем же кварталом предыдущего 2007-ого года.

Рынок офисных помещений Джакарты остается стабильным и показал высокий уровень заполняемости в последнем квартале - 86,4%. Высокий спрос в течение 2008 года обеспечивали крупные арендаторы недавно введенных в эксплуатацию объектов.

Развитие в секторе помещений под розничную торговлю скорее всего замедлится, так как именно тщательно продуманные и спланированные шаги смогут обеспечить здесь успех.

Те, кто планировал инвестировать в промышленную недвижимость, заняли выжидательную позицию, однако некоторые иностранные, а также местные инвесторы по-прежнему заинтересованы в покупке небольших участков под застройку и стандартных заводских помещений.

Прогнозы

В 2009 рынок кондоминиумов ожидает сокращение числа сделок. Застройщики и покупатели будут с большой осторожностью принимать решения о вложении своих средств, так как процентные ставки продолжат расти, а условия выдачи кредитов ужесточатся.

Продажи уже построенных кондоминиумов останутся на том же уровне - примерно 95%. На данный момент средний уровень предварительных продаж в строящихся объектах достиг почти 70%.

Застройщики будут предлагать более гибкие схемы оплаты, например, увеличение сроков рассрочки или ипотеку “воздушный шар”, изменение размеров приобретаемой площади, а также программы инвестиций с гарантированным сроком аренды (rental guarantee). Несомненно, что более гибкие условия собственности для иностранных граждан станут хорошим стимулом для развития рынка кондоминиумов.

Наибольший объем предложения рынка офисной недвижимости к концу 2010 года будет сосредоточен в регионах Kuningan и Thamrin, а также в Южной Джакарте. Уровень заполняемости в 2009 и 2010 годах достигнет 84-86% в связи с завершением строительства по новым проектам.

Активность на рынке офисной аренды создадут предприниматели, предпочитающие перебраться в более выгодные для своего бизнеса районы, а также желающие сдать недвижимость в субаренду, сократить занимаемую ими площадь или прервать свой договор аренды. Владельцам-арендодателям придется столкнуться с дальнейшим понижением цен. Кроме того, последствием роста инфляции в течение 2008 года станет увеличение эксплуатационных расходов.

В секторе торговых помещений ожидается усиление конкуренции, а также возможен спад цен и уровня заполняемости. Отметим, что в 2009 планируется запустить в эксплуатацию девять новых проектов.

В регионе Jabodetabek общая площадь завершенных проектов в 2009 и 2010 составит 316 000 кв. м и 132 000 кв. м соответственно, а в начале следующего квартала запланировано ввести в эксплуатацию 117 000 кв. м.

В ближайшие два года ожидается, что уровень заполняемости в торговых центрах Джакарты сохраниться на прежнем уровне - около 77%.

Ограничение в объеме новых объектов в регионе Debotabek вплоть до 2010 повысит уровень заполняемости до 75%.

Снижение арендных ставок продолжиться в результате ожидаемого замедления экономического роста, снижения объемов продаж и возросшей конкуренции. Однако дальнейшее снижение цена на топливо поможет сократить расходы на эксплуатацию.

Что касается сектора промышленных площадей, Bekasi - наиболее востребованный район, так как находится в непосредственной близости от порта. В целом этот сектор индонезийского рынка недвижимости ожидает некоторый застой, так как иностранные инвесторы предпочитают отложить покупку до появления первых признаков подъема мировой экономики.

Этот обзор предоставлен заместителем директора Procon Indonesia г-ном Утами Прастиана (Utami Prastiana).

Оригинал статьи на английском: Property outlook at a time of global crisis